政策收购二手房全面铺开"老破小"或迎暖春

2026年以来，上海浦东新区、静安区和徐汇区收购二手住房用于保障性租赁住房项目的举措，激起了对二手房市场重要性的重新认识。官方下场收储二手房，打通市民"卖旧买新"的置换堵点，被视为房地产业转身的关键信号。

打通置换链条

《中国经营报》记者观察发现，房地产行业深度调整大背景下，新房去化承压，二手房流通遇阻，楼市"卖旧买新"链条梗阻不畅。近期，多地加码住房"以旧换新"，地方政府、国资平台直接收购二手房、"老破小"，为增强房源流动性提供了政策背书。

知情人士介绍，辖区内业主只需在相关平台小程序免费发布房源完成登记，平台运营方即会启动后续全流程主动服务。首先，基于起步区发展规划与实时市场数据，对房源进行综合价值评估；随后，专业团队与业主进行一对一沟通，并可根据需求提供上门勘验与洽谈服务；最终，在双方达成一致后，由平台协调合作资金方，以一次性付清房款的方式完成收购。

以旧换新政策迭代

记者梳理发现，住房"以旧换新"政策从出现，到如今升级到收购二手房，经历了多次迭代。2023年年底这一政策首次出现，最初以"卖旧换新"的形式落地。业主自行或委托中介卖旧房，同时与开发商签订新房认购协议，享受"解约保护期"，未售出可退定金。

此后，政策逐步过渡到国企收购和市场化并行阶段，如今上海直接收购"老破小"用作保租房，为存量房退出提供了渠道。地方政府从"间接托市、激活置换"转向"直接介入、盘活存量、服务民生"。

稳定市场预期

中经传媒智库专家、中国城市发展研究院投资部副主任袁帅表示，当前存量收储转向收购二手房，一方面是因为传统保租房供给多集中于郊区，难以匹配新市民的职住平衡需求，收购核心地段的"老破小"能快速填补核心区域保租房供给缺口。

同时，"老破小"在市场下行期成为流动性死角，大量挂牌却难以成交，直接拖累片区房价，并加剧了市场观望情绪，官方收购可打破这一负向循环，稳定市场预期。

国家统计局日前发布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。2026年1月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄、同比下降，出现跌幅收窄的积极信号，但市场下行的局面仍未彻底改变。